房价高涨中的囚徒困境博弈

如果说“囚徒困境”是对信息不畅、信息不对称的一种形象比喻，那么这种信息沟通的障碍不仅存在于购房者之间，也存在于购房者与开发商、开发商与政府、政府与购房者之间。

2006年的视频《北漂族的无房生活》表现了“北漂一族”的无奈，在含泪的笑中透露了买房还是不买房抉择中的两难困境——我没买房，房价还是涨了，因为我不能保证其他人也不买房；当初如果我买房了，房价以后大跌了怎么办？因为我不能保证其他人都买房，更不能保证国家政策的“杀跌”无效。这就像关在两个牢房里的同案犯不知道谁能招供的“囚徒困境”一样。

要问2006年没有买房的人后悔不后悔？有人可能会说悔得肠子都青了，他会将自己接触到某楼盘价格狂涨的实例和国家各部门统计数据显示的全国房价涨势给你看。那么，他为什么判断失误，没有看出其他人的买房行动而跟进呢？原因应该有以下几方面：

1.他没有足够的金钱，没有认识到房价必涨的严峻形势，因而没痛下决心。

2.他没有认识到住房需求的刚性，中国人的观念是“居者有其屋”，是“安居乐业”，即人人都要有住房，而盖房的地是有限的、越用越少，城里的房趋向“物以稀为贵”。

3.他没有认识到中小户型、价格适中住房的紧缺状况，开发商追求利润最大化的本质使其热衷于建大户型、高档房，90平方米左右、中低价位的房子往往排队抢购，供不应求。

4.他没有认识到经济适用房建设基本处于停滞状态，无房可供，限价房只是在计划之中，包括廉租房在内的保障性住房制度实施才刚刚起步。

5.他没有认识到房地产宏观调控政策没有减少需求却减少了供应，中低价位住房供应断档，大户型供应预期减少，结果是房价越调控越涨。

6.他没有认识到经济宏观面持续向好，房地产已经成为重要的投资品，个人和国内外机构纷纷入市炒房和整购楼盘，成为推动房价持续上涨的强大动力。

如果说“囚徒困境”是对信息不畅、信息不对称的一种形象比喻，那么这种信息沟通的障碍不仅存在于购房者之间，也存在于购房者与开发商、开发商与政府、政府与购房者之间。

2006年开发商无疑赌赢了房价——再涨也有人买。他们很多人对房价的涨跌与购房者一样心里没谱，但开发商为什么几乎始终没有降过价而且一个劲儿地涨价呢？他们可能有以下原因和认识：

1.做市场的开发商可谓知己知彼，了解需求“饥渴”的程度，相信房地产资源的稀缺性，只要自己盖的房子就能卖得出去。

2.看到调控政策并非治本，作为住房的建造供应者，用地供应不足、套型面积等限制条件，使其住宅项目开发竣工面积少于楼盘销量，制造了市场“饥渴”。

3.地价飞涨，“招拍挂”不断创出天价，也使开发商不得不提高房价。

4.2006　年上半年以前中国股市一直长期处于低迷状态，又缺少其他的投资渠道，房地产几乎是投资升值的唯一工具，可以押上一码。

5.政策说“稳定”而非说“降低”房价，上海房价虽然从疯涨降下来，但仍然稳定在比几年前高许多的水平。

6.二、三线城市房价上涨的空间还很大，受调控影响较小，一线城市赌输了，到二、三线城市把握更大些。

在开发商与政府之间也存在着关于房价的“囚徒”博弈。开发商不知道政府究竟要出什么“招”，政府也不知道开发商承受能力有多大，房价对于开发商的成本和利润而言究竟多高合适？最后的结果还是开发商赢了。其原因应该有以下几方面：

1.房地产是拉动经济增长的重要力量，在地方政府财政收入中占有相当大的比重，政府不可能真正把它打压下去，房价大跌，对经济发展的威胁较大。

2.房地产信贷在银行商业贷款中占有较大份额，个人按揭贷款和开发贷款是银行的优质业务，银行和政府一起成为了房地产高速增长的最大赢家，房价大跌必然危及银行利益、金融安全和经济稳定。

3.开发商形成了强大的利益集团，对政府决策和执法有较大影响，政府还没能超然于利益格局之外，并且是每次调控最大的受益者。虽然“整顿房地产交易秩序”叫得“山响”，但并没有见到有几个违规、违法开发商遭到让人畏惧的处罚。

政府与购房者之间关于房价的“囚徒”过招更有意思。宏观调控一开始就把抑制需求作为重点，从提高房贷首付比例到征收二手房交易营业税、个人所得税和土地增值税等方面增加房屋交易的成本，但都没有起到多大作用。政府可能低估了住房需求的刚性和民间化解政策的“功夫”。

由于对房市良好的预期、宏观调控的冷漠以及自住需要的强烈，再加上传统置业观念和盲目攀比心理的影响，购房者不顾不断加高的成本，“前仆后继”做“房奴”，甚至炒房者也从未真正知难而退，而是加快了步伐，于是房价一浪逐过一浪高。

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